K3 för bostadsrättsföreningar — vad styrelsen måste göra under 2026

Bostadsrättsföreningar har länge kunnat välja mellan K2 och K3, och många mindre föreningar har valt K2 eftersom det är enklare. Den möjligheten försvinner nu: K2 fasas ut för bostadsrättsföreningar och K3 blir regelverket framåt. För föreningar som fortfarande redovisar enligt K2 betyder det att övergången behöver planeras under 2026.

Förändringen låter teknisk, men den påverkar hur föreningens ekonomi presenteras för medlemmar, mäklare och banker. Stäm av aktuella besked och exakt tidpunkt för just er förening med er revisor eller redovisningskonsult.

Tre saker märks tydligast för en förening som går från K2 till K3:

• Komponentavskrivning. Byggnaden delas upp i komponenter — tak, fasad, stammar, hiss och så vidare — där varje komponent skrivs av över sin egen nyttjandeperiod.
• Kassaflödesanalys i årsredovisningen. Den visar vilka pengar som faktiskt kommit in och gått ut under året — ofta den mest läsbara delen för medlemmarna.
• Anläggningsregister. Föreningen behöver ett register över byggnadens komponenter med anskaffningsvärden och avskrivningstider.

Komponentavskrivning innebär att kostnaderna fördelas över respektive komponents förväntade livslängd. Ett tak som håller i 40 år skrivs av över 40 år, medan en hiss som håller i 25 år skrivs av över 25 år.

På kort sikt kan det innebära högre avskrivningar — och därmed lägre redovisat resultat — eftersom flera komponenter åldras snabbare än själva stommen. På lång sikt blir bilden mer rättvisande och underhållsbehovet syns tydligare i räkenskaperna.

Läs också: Komponentavskrivning i brf — så delar ni upp byggnaden enligt K3

Det är värt att skilja på resultat och kassaflöde. Avskrivningar är en bokföringsmässig kostnad — de påverkar resultatet, men inte de pengar som faktiskt rör sig. Avgiftsnivån avgörs ytterst av föreningens kassaflöde, inte av redovisad vinst eller förlust.

Däremot påverkar det redovisade resultatet hur föreningen uppfattas av medlemmar, mäklare och banker. Det är därför värt att i årsredovisningens noter förklara vad som drivs av byte av regelverk och vad som drivs av verklig verksamhet.

Övergången är hanterbar om den planeras i tid. Det här är de steg styrelsen bör arbeta sig igenom:

• Besluta övergångstidpunkt tillsammans med förvaltare eller redovisningskonsult.
• Ta fram underlag: anskaffningsvärden, tidigare renoveringar och underhållsplan.
• Gör komponentindelningen utifrån underhållsplanens kategorier.
• Räkna om avskrivningarna och bedöm resultateffekten.
• Förbered kommunikation till medlemmarna — ett förändrat bokfört resultat betyder inte att ekonomin förändrats.
• Stäm av med revisorn i god tid.

Hämta vår kostnadsfria Excel-mall för komponentindelning

Borevos plattform har inbyggt stöd för K3-årsredovisning. Byggnadskomponenter, avskrivningar och noter hanteras direkt i systemet, och er revisor kan följa underlaget via en egen revisorsportal.

Läs mer om ekonomisk förvaltning hos Borevo